旅游市場動態
旅游地產：旅游與地產融合的金礦
發布日期：2016-10-13
國內旅游地產的投資熱潮持續升溫，2014年全年預計投資總額將超過萬億元。各大品牌房企萬科、保利、恒大、碧桂園、萬達等紛紛投入到旅游地產領域。旅游地產依托旅游業大環境蒸蒸日上是不爭的事實，盡管投資回報周期相對傳統地產和住宅物業長，但根據近年來國家對房地產政策的調整以及未來對服務業發展的重視，可以預見，旅游地產未來發展空間會越來越大。
基本概念
1.從旅游角度定義
旅游地產是以旅游度假為目的，依托周邊旅游資源（包括自然景區、人造景區）的房地產開發模式。2.從地產角度定義
與旅游開發建設相關的房地產開發模式，如自然資源開發、主題公園、各種功能的旅游住宿設施及度假區建設等。
3.與旅游地產緊密相關的概念
時權酒店：與“分時度假”相對應，將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年52周），出售每一個時間份的一定年限的使用權，消費者擁有一定年限內在該酒店的居住權。產權酒店/公寓：將每個單位分別出售給投資人，投資人委托酒店/公寓管理公司進行分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。同時投資人擁有每年一定時限的免費入住權。
第二居所：以旅游居住為主的旅游式居所，通常用于異地休閑度假，使用頻率較低，車程范圍不超過常住地3小時，第一居所是家庭日常居住地。
發展現狀
1.投資現狀
※ 旅游地產向多元化方向發展。
※ 目前國內涉足旅游地產的公司超過百家，包括首創、珠江地產、天鴻集團、萬科、萬達等。
※ 2014年中國旅游地產投資額超過萬億，超過1/3的百強房企涉足旅游地產開發。據2012年數據統計，全國1629個企業涉及旅游地產開發領域，其中房地產企業約占80%。
2.區域分布
※ 基本呈現“一級城市靠造園，二、三級城市靠資源”的發展態勢，城市間發展差異較大。
※ 目前主要集中在以海南為代表的旅游資源充沛的沿海地區，中西部旅游地產數量較少，且多集中于城市近郊或旅游景觀資源突出的自然風景區。
※ 我國旅游地產開展具有明顯的區域集中性，其中海南、西南、環渤海、長三角及兩廣地區的旅游地產項目占全國總數約83%。
3.經營模式
附生模式：通過旅游、商務、會展等產業和相關產業進行定位塑造，帶動區域地產發展的模式。
共生模式：主要指依托自然資源為核心開發大型旅游度假項目的模式，通常位于資源條件優良的地區，景觀塑造成本較低，是目前國內最主要的旅游地產開發方式。
提升模式：主要指積累了多年開發經驗，具備一定資金運作和綜合開發實力的開發商，利用產品塑造的方式來提升原有自然資源的模式。
伴生模式：通過深入挖掘歷史人文資源，并以房地產等表現出來的模式。
發展趨勢
1.投資動向：主題多元化，養老、文化成熱點
2.空間規模：兩極化發展，大而特或小而精
3.市場需求：品質要求高，整體特色、質量更重要
4.選址策略：由景區轉向城市近郊
更多內容請參考：《旅游地產的發展趨勢》
開發運作
1.前期策劃步驟
把握大勢：分析旅游市場、地產市場等影響項目未來發展的因素；
細分市場：按區域范圍逐層分析市場供需、產品、客源、價格、競爭等；
項目分析：SWOT分析挖掘項目和企業的資源；
創新理念：進行有高度能落地的定位思路；
項目定位：五維分析得出能落地、貼切的客戶、功能、市場形象定位等；
規劃布局：根據地形地貌劃分板塊，根據用地性質和景觀情況布局產品；
構建產品：因地制宜打造出新奇特的產品；
整合要素：整合能為項目提供支撐和幫助的一切有利資源；
經濟測算：計算投入產出情況，推算項目可行性、規劃布局及產品取舍等；
開發建議：對項目整體開發策略、開發節奏以及首期啟動進行建議。
2.定位策略
從人們的心理體驗進行主題定位
結合資源特點進行主題定位
根據功能進行主題定位
3.開發模式
4.未來發展模式
資源+主題酒店
養生地產
文化產業與地產結合
5.成功的關鍵因素
大盤
大配套
大資源
大內涵
大整合
大蓄客
大運營
大布局
更多內容請參考：《旅游地產的開發運作》
產品設計
1.產品類型
2.產品創新方向
更多內容請參考：《旅游地產的產品設計》
代表性案例
1.旅游住宅地產——恒大廣東恩平溫泉城
項目位于廣東恩平，規劃面積近萬畝，定位為“全球首席世界溫泉度假城”，集觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住于一體。其中溫泉小鎮結合了八國地理地貌、園林建筑、保健養生文化、歷史故事、民俗演藝等，形成特色主題溫泉。
2.旅游度假地產——丹東北國之春溫泉度假區
項目位于遼寧省丹東市，總面積約105公頃，以溫泉產品為核心，集合旅游、商業、地產三種業態，相互配套各司其能，融合西班牙地中海風情建筑，形成兼顧各類型客源具有消費需求的養生溫泉度假區。
3.自然資源型旅游地產——峨眉半山七里坪
項目位于四川省眉山市，依托峨眉山得天獨厚的稀缺資源優勢，以原生態、高品質、國際化的理念，開發集半山風情小鎮、山地高尚運動區、溫泉運動會所、山地戶外運動、超五星的酒店等為一體的高品質旅游度假區。
4.文化資源型旅游地產——芙蓉古城
項目位于成都西郊青羊界，一期總占地面積680畝，是集居住、度假、休閑、投資于一體的復合型地產。以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統建筑文化精髓而成，由四合院型的建筑群組成。
5.主題公園式旅游地產——東部華僑城
項目位于深圳大梅沙，占地面積9平方公里，是國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態探險等主題于一體的大型綜合性國家生態旅游示范區，天麓大宅是依托度假旅游而建設的重要地產項目。
海森案例
1.生態優先 多元開發——丹東北國之春溫泉度假區
2.“八國溫泉”——恒大廣東恩平溫泉城
3.復興傳統文化，融合中西精髓——河北白鹿國際溫泉度假景區
4.最佳生態人居環境下的“溫泉度假復合社區”——山東臨沂奧華溫泉度假村
5.溫泉綜合社區化——浙江嘉興國際溫泉旅游城
6.山地景觀主題溫泉——山東文登威海湯泊溫泉旅游度假區
7.智慧養生與高科技智能化的結合——山東臨沂湯頭魯商溫泉度假村
8.生態園林溫泉——江西廬山西海國際溫泉度假區
3.自然資源型旅游地產——峨眉半山七里坪
項目位于四川省眉山市，依托峨眉山得天獨厚的稀缺資源優勢，以原生態、高品質、國際化的理念，開發集半山風情小鎮、山地高尚運動區、溫泉運動會所、山地戶外運動、超五星的酒店等為一體的高品質旅游度假區。
4.文化資源型旅游地產——芙蓉古城
項目位于成都西郊青羊界，一期總占地面積680畝，是集居住、度假、休閑、投資于一體的復合型地產。以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統建筑文化精髓而成，由四合院型的建筑群組成。
5.主題公園式旅游地產——東部華僑城
項目位于深圳大梅沙，占地面積9平方公里，是國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態探險等主題于一體的大型綜合性國家生態旅游示范區，天麓大宅是依托度假旅游而建設的重要地產項目。
海森案例
1.生態優先 多元開發——丹東北國之春溫泉度假區
2.“八國溫泉”——恒大廣東恩平溫泉城
3.復興傳統文化，融合中西精髓——河北白鹿國際溫泉度假景區
4.最佳生態人居環境下的“溫泉度假復合社區”——山東臨沂奧華溫泉度假村
5.溫泉綜合社區化——浙江嘉興國際溫泉旅游城
6.山地景觀主題溫泉——山東文登威海湯泊溫泉旅游度假區
7.智慧養生與高科技智能化的結合——山東臨沂湯頭魯商溫泉度假村
8.生態園林溫泉——江西廬山西海國際溫泉度假區
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