旅游經營管理
不是每個景區都有資格做景區，景區開發運營該怎么做？
發布日期：2018-09-28
近年來，旅游市場整體增速放緩，區域競爭加劇，大多數景區日子并不好過，經營業績下滑明顯，有的甚至入不敷出茍延殘喘的過日子。
拋開景區管理、服務、甚至營銷本身存在的問題，對目前國內很多景區來說，也許很多項目一開始就是個錯誤。
景區要想經營好，首先要有一個能夠拿得出手的產品，畢竟，旅游景區是對資源稟賦要求極高的行業，不是每個景區都能隨隨便便做景區！在當初拍腦瓜投資景區的時候，從景區經營角度考慮，有些問題大家都吃透了么？
你懂行么？
在進入一個行業之前，一定得考慮清楚自己對這個行業到底了解多少。景區屬于重資產、重資金投入項目，玩得起景區的除了政府、國企或金融機構外，有的是國有鋼鐵媒碳企業、也有很多原來的地產商、煤老板或礦老板受行業形勢影響也紛紛往旅游行業轉型。拋開別的不說，這些玩跨界、玩轉型的開發商進入旅游行業大搞旅游開發，究竟對旅游景區了解多少呢？
景區投資開發不是修條步游道、搞個停車場、建棟游客中心、隨便從別處復制個項目、大門一關攬客售票那么簡單。從資源到產品、從投資到回款、從運營到市場、從同業競爭到宏觀環境、從當前運營到中遠期發展，都有很多問題需要分析和了解。每一個問題考慮不清楚，就會陷入不切實際的妄想之中。
你家的門好進么？
開發景區，首先得考慮景區的可進入性問題，別只顧追求每年數十萬甚至百萬以上游客量，你得先看看景區周邊的交通有多大的通行能力！
第一是道路。在旅游旺季，一臺出事故的私家車橫在路上，就能造成道路癱瘓，就足以影響一個景區一個黃金周的接待量。所以，錢投資景區時得好好瞅瞅，進入景區的高速公路、縣道、鄉道是否能夠滿足近期運營需要?；蛘?，近期交通條件不好，但是后期有規劃、實施的道路規劃么？外部交通運營能力，直接影響景區游客規模！
第二是交通方式。除了遠程市場游客進入景區乘坐飛機、高鐵等交通方式外，中短途核心市場的游客進入景區，交通方式主要有這么幾類：一是各類傳統團隊坐大巴出行；二是自駕團隊、自駕散客或其它類型團隊依靠自駕私家車或其它交通方式出行；三是不報團、沒有私家車的散客自行選擇交通工具前來景區，如先坐高鐵、火車或大巴車（可以叫干線交通工具），到達目的地市縣后倒乘擺渡公交、區間旅游班車甚至黑車等支線交通工具。支線交通工具的便利程度也直接影響散客接待能力，這個市場也是可以抓住的：典型的例子就是周末出游的學生周末游。
對于前兩種交通方式，景區不必操心太多，路好就行。后兩種需要解決那些普通散客的交通方式問題，解決了這些問題，才不至于核心市場游客渠道缺失。
你能傍上大款么？
“傍大款”這個詞不太火了，但是景區想火，還必須得“傍大款”，這個大款就是決定你的景區市場規模和后續市場發展空間大小的重點城市。
投資或接盤一家景區時，一定要盯著地圖好好考慮，沿著高鐵、高速沿線，景區周圍3小時車程范圍內是否有規模比較大的城市？有幾個？如果周圍只有100萬以下的中小型城市，那么景區游客量就別指望太高了，鼎盛時期能超過50萬就不錯了，對應的收入按照景區人均消費也可折算！如果周邊有500萬以上的特大城市和1000萬人口以上的超大城市，那么就可圍繞這些個市場好好做推廣，努力追著營銷團隊向百萬以上游客接待量努力！
景區產品跟市場也要門當戶！
旅游資源是分級的。景區只有五級旅游資源、且資源壟斷、數量豐富時才會對國內甚至國際的游客產生吸引力，三四級旅游資源只對區域性市場或部分國內市場有吸引力。沒有那么獨特優質的產品，就不要妄想開拓那么大的市場。
你的市場能夠支撐你撈回老本么？
有多好的產品，就有多大的市場。明確了這個之后，投資開發景區時就應該對自己的市場規模和預期收入有一個相對合理的預判。對后期收益有了合理的預判之后，再決定前期景區投入怎么進行，投資體量、建設規模、建設次序。明確了這些，才能理順投資建設邏輯，才能對投入與產出有一個較為合理的期望。
凡做過景區運營的老總都知道，景區綜合收入好像有一些無形的坎，需要逐步跨越，這個無形的坎就是：對一般景區來說，1000萬收入是個坎，3000萬收入是個坎，過了3000萬到1個億收入又是個坎，跨過去了這個坎就能實現更大的飛躍。但是這些景區往往都是當地的龍頭老大，一般中小型景區就不要做這個美夢了。
因此，結合景區營業收入的現狀和預期，結合每年的成本、費用和折舊，對景區投入總量要有一個合理的控制和布局，即每年投入多少、產出多少才能實現收支平衡？既是不能實現收支平衡也要對缺口有一個大體清醒的認識，才能對投資回報有所把控。
你知道周邊跟你長得差不多的那個景區在搞什么嗎？
除了對自己景區資源、產品和市場的了解，還得時刻關注同一個區域（重點是同類型景區，如同一山系的景區）其它競爭對手在做什么。他們的資源條件怎么樣，產品主要賣點是什么，市場是怎么做的，活動是怎么搞的，是怎么宣傳推廣的。
一定要突出自己的特色是什么，自己跟周圍項目的區別是什么。因為，同質化經營、激烈性競爭、甚至低價惡性攬客，最終只能互相傷害，效益降低。避開競爭，差異化經營最好。畢竟蛋糕就那么大，競爭不如共榮。
你知道經營環境也很重要么？
做景區不單單是做景區，還得處理好周圍的方方面面的關系，處理起各種棘手的事情才能夠順暢，才能為景區正常經營營造一個良好的外部環境。
景區要想經營好，必須要注重以下幾點：
第一，內功：開發商或執行團隊要熟悉旅游行業；
第二，支撐：景區可進入性要好；
第三，條件：景區要有一個強大的市場做支撐；
第四，目標：對投入與產出要有清醒的認識；
第五，根本：景區要有壁壘型拳頭產品或差異化產品；
第六，競爭：要了解周邊景區狀況，差異化經營；
第七，資本：開發商資本實力要跟景區投資需求匹配；
第八，外功：景區要具備協調好外部關系的能力。
◎仝志勇
拋開景區管理、服務、甚至營銷本身存在的問題，對目前國內很多景區來說，也許很多項目一開始就是個錯誤。
景區要想經營好，首先要有一個能夠拿得出手的產品，畢竟，旅游景區是對資源稟賦要求極高的行業，不是每個景區都能隨隨便便做景區！在當初拍腦瓜投資景區的時候，從景區經營角度考慮，有些問題大家都吃透了么？
你懂行么？
在進入一個行業之前，一定得考慮清楚自己對這個行業到底了解多少。景區屬于重資產、重資金投入項目，玩得起景區的除了政府、國企或金融機構外，有的是國有鋼鐵媒碳企業、也有很多原來的地產商、煤老板或礦老板受行業形勢影響也紛紛往旅游行業轉型。拋開別的不說，這些玩跨界、玩轉型的開發商進入旅游行業大搞旅游開發，究竟對旅游景區了解多少呢？
景區投資開發不是修條步游道、搞個停車場、建棟游客中心、隨便從別處復制個項目、大門一關攬客售票那么簡單。從資源到產品、從投資到回款、從運營到市場、從同業競爭到宏觀環境、從當前運營到中遠期發展，都有很多問題需要分析和了解。每一個問題考慮不清楚，就會陷入不切實際的妄想之中。
你家的門好進么？
開發景區，首先得考慮景區的可進入性問題，別只顧追求每年數十萬甚至百萬以上游客量，你得先看看景區周邊的交通有多大的通行能力！
第一是道路。在旅游旺季，一臺出事故的私家車橫在路上，就能造成道路癱瘓，就足以影響一個景區一個黃金周的接待量。所以，錢投資景區時得好好瞅瞅，進入景區的高速公路、縣道、鄉道是否能夠滿足近期運營需要?；蛘?，近期交通條件不好，但是后期有規劃、實施的道路規劃么？外部交通運營能力，直接影響景區游客規模！
第二是交通方式。除了遠程市場游客進入景區乘坐飛機、高鐵等交通方式外，中短途核心市場的游客進入景區，交通方式主要有這么幾類：一是各類傳統團隊坐大巴出行；二是自駕團隊、自駕散客或其它類型團隊依靠自駕私家車或其它交通方式出行；三是不報團、沒有私家車的散客自行選擇交通工具前來景區，如先坐高鐵、火車或大巴車（可以叫干線交通工具），到達目的地市縣后倒乘擺渡公交、區間旅游班車甚至黑車等支線交通工具。支線交通工具的便利程度也直接影響散客接待能力，這個市場也是可以抓住的：典型的例子就是周末出游的學生周末游。
對于前兩種交通方式，景區不必操心太多，路好就行。后兩種需要解決那些普通散客的交通方式問題，解決了這些問題，才不至于核心市場游客渠道缺失。
你能傍上大款么？
“傍大款”這個詞不太火了，但是景區想火，還必須得“傍大款”，這個大款就是決定你的景區市場規模和后續市場發展空間大小的重點城市。
投資或接盤一家景區時，一定要盯著地圖好好考慮，沿著高鐵、高速沿線，景區周圍3小時車程范圍內是否有規模比較大的城市？有幾個？如果周圍只有100萬以下的中小型城市，那么景區游客量就別指望太高了，鼎盛時期能超過50萬就不錯了，對應的收入按照景區人均消費也可折算！如果周邊有500萬以上的特大城市和1000萬人口以上的超大城市，那么就可圍繞這些個市場好好做推廣，努力追著營銷團隊向百萬以上游客接待量努力！
景區產品跟市場也要門當戶！
旅游資源是分級的。景區只有五級旅游資源、且資源壟斷、數量豐富時才會對國內甚至國際的游客產生吸引力，三四級旅游資源只對區域性市場或部分國內市場有吸引力。沒有那么獨特優質的產品，就不要妄想開拓那么大的市場。
你的市場能夠支撐你撈回老本么？
有多好的產品，就有多大的市場。明確了這個之后，投資開發景區時就應該對自己的市場規模和預期收入有一個相對合理的預判。對后期收益有了合理的預判之后，再決定前期景區投入怎么進行，投資體量、建設規模、建設次序。明確了這些，才能理順投資建設邏輯，才能對投入與產出有一個較為合理的期望。
凡做過景區運營的老總都知道，景區綜合收入好像有一些無形的坎，需要逐步跨越，這個無形的坎就是：對一般景區來說，1000萬收入是個坎，3000萬收入是個坎，過了3000萬到1個億收入又是個坎，跨過去了這個坎就能實現更大的飛躍。但是這些景區往往都是當地的龍頭老大，一般中小型景區就不要做這個美夢了。
因此，結合景區營業收入的現狀和預期，結合每年的成本、費用和折舊，對景區投入總量要有一個合理的控制和布局，即每年投入多少、產出多少才能實現收支平衡？既是不能實現收支平衡也要對缺口有一個大體清醒的認識，才能對投資回報有所把控。
你知道周邊跟你長得差不多的那個景區在搞什么嗎？
除了對自己景區資源、產品和市場的了解，還得時刻關注同一個區域（重點是同類型景區，如同一山系的景區）其它競爭對手在做什么。他們的資源條件怎么樣，產品主要賣點是什么，市場是怎么做的，活動是怎么搞的，是怎么宣傳推廣的。
一定要突出自己的特色是什么，自己跟周圍項目的區別是什么。因為，同質化經營、激烈性競爭、甚至低價惡性攬客，最終只能互相傷害，效益降低。避開競爭，差異化經營最好。畢竟蛋糕就那么大，競爭不如共榮。
你知道經營環境也很重要么？
做景區不單單是做景區，還得處理好周圍的方方面面的關系，處理起各種棘手的事情才能夠順暢，才能為景區正常經營營造一個良好的外部環境。
景區要想經營好，必須要注重以下幾點：
第一，內功：開發商或執行團隊要熟悉旅游行業；
第二，支撐：景區可進入性要好；
第三，條件：景區要有一個強大的市場做支撐；
第四，目標：對投入與產出要有清醒的認識；
第五，根本：景區要有壁壘型拳頭產品或差異化產品；
第六，競爭：要了解周邊景區狀況，差異化經營；
第七，資本：開發商資本實力要跟景區投資需求匹配；
第八，外功：景區要具備協調好外部關系的能力。
◎仝志勇
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